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机场大道以北、涑水街以南规划调整:商住用地改为二级居住用地

浏览: 作者: 来源: 时间:2021-05-26 分类:本地

《<运城经济开发区北部片区控制性详细规划(禹都大道以北片区)>D03单元修改方案》

公                示

《<运城经济开发区北部片区控制性详细规划(禹都大道以北片区)>D03单元修改方案》已通过专家评审,根据《中华人民共和国城乡规划法》有关规定,现予以公示。

一、公示时间 

2021年5月25日-2021年7月6日

二、公示地点

1、运城市规划和自然资源局运城经济技术开发区分局一楼大厅;

2、山西政务服务网;

3、安邑路以东、机场大道以北、安邑东路以西、涑水街以南项目所在地。

2021年5月25日

《<运城经济开发区北部片区控制性详细规划(禹都大道以北片区)>D03单元修改方案》

简   介

一、项目背景

随着运城经济技术开发区快速的发展,一些原有的历史遗留问题慢慢突显出来。规划需要对开发区存在的历史遗留问题进行妥善的解决。针对盐湖区道路运输管理所、运城市三通地产开发有限公司和运城豪德贸易广场开发有限公司的历史遗留问题,《运城经济开发区北部片区控制性详细规划(禹都大道以北片区)》D03单元中的部分地块已经不能满足当前要求,在此背景下,对D03单元地块控制性详细规划进行修改,以便可以科学合理的进行城市建设管控。

二、修改原由

1、针对D03-2地块和D03-3地块控规修改的必要性

(1)符合市场需求

近几年,随着电子销售对传统零售行业的不断冲击,零售实体店的发展现状透着股股寒意。万达百货、百丽、达芙妮等知名品牌等关店消息频繁爆出,亏损、利润大跌、客流稀少、被迫转型等词汇不断出现,舆论上也纷纷唱衰实体店。实体商业发展之路越来越艰难。

目前实体商业发展前景较差,大规模的商业用地建设已经不符合市场的需求。但是,我国正处于城镇化的快速发展期,与发达国家相比,我国城镇化率仍处于较低水平。城镇化率的不断提升,直接推动了房产开发的快速发展。

随着城镇化的快速推进,住宅将坚持宏大需求。我国城市住宅除了面对新增城市人口的需求之外,还要满足原有居民住宅更新换代的宏大需求,住宅建立市场还有很大的开发建立潜力。

当前运城市住宅房地产市场发展相对良好,因此从市场需求来看,二类居住用地比商业用地对于房产开发更有吸引力。

(2)集约节约土地

根据运城豪德贸易广场开发有限公司和运城市三通房地产开发有限公司的土地使用证以及现状建设情况,两处项目用地都属于用而未尽的情况,浪费了现有的土地资源。究其原因,主要是商业发展趋于饱和,经济效益低下。为了集约节约土地,加快推进用而未尽土地的项目建设,通过市场分析,二类居住用地比商业用地更符合市场需求,因此规划通过用地性质调整及出具合理规划指标,以加快项目落地,不再使土地闲置,从而尽快提升土地效益。

另外D03-3地块因为涑水街改线,致使D03-2地块成为三角形地块。三角形地块受地形条件限制,难以利用,不利于建筑布局,土地利用率低下。经两地块权属人商议,计划用地合并,共同开发,可以提升土地效益,达到集约节约用地的作用。

(3)解决历史遗留问题

根据《运城豪德光彩贸易广场建设合同书》(2006年5月26日),开发区承诺豪德光彩贸易广场建设后,将禹都市场商户迁入,并将禹都市场用地出让给豪德集团开发有限公司以作为住宅开发。目前豪德光彩贸易广场大部分建设完成,但禹都市场不计划搬迁,使得豪德集团开发有限公司出现了一定的经济损失,为解决这一历史遗留问题,规划根据需求将豪德集团开发有限公司剩余用地进行用地性质调整,以解决上述历史遗留问题。

2、针对D03-5地块和D03-6地块控规修改的必要性

(1)解决企业职工矛盾的需要

盐湖区道路运输管理所属于自收自支单位,2009年国家燃油税改革后,单位性质转变为履行行政管理职能的事业单位,经费来源不足以支付职工工资、养老保险等各项费用,单位职工多次向有关部门上访,形成很大不稳定因素。该单位拥有开发区D03-5和D03-6地块的土地使用权。

根据盐湖区人民政府2020年1月16日召开常务会议([2020]1次会议纪要),要求对D03-5和D03-6地块用地资产处置后所得资金,优先用于解决区道路运输管理所历史遗留问题,补缴养老保险欠款。

在上述情况下,为了尽快完善盐湖区道路运输管理所的土地手续,后续土地出让及资产处置等问题,破解历史遗留问题,化解职工上访,消除不稳定因素,根据《运城经济技术开发区管委会专题协调会会议纪要》([2020]5号),将该地块由商业用地调整为商住用地,并出具规划设计条件。

(2)符合市场需求,增强控规的科学性

从目前市场分析,商业用地出让压力较大,而居住用地较受市场欢迎。二类居住用地比商业用地对于房产开发更有吸引力。为了能够使得项目用地快速、顺利并且高价位的出让,项目用地从商业用地兼容商务、二类居住用地,调整为二类居住用地兼容商业用地是必要的。

综上所述,为了盘活低效用地,并解决历史遗留问题,在符合市场需求的前提下,通过合规合法的手段,将项目用地从商业用地兼容商务、二类居住用地,调整为二类居住用地兼容商业用地是非常必要的。

因此,本次规划需要根据已出让用地界线、已建设道路红线和绿线,对各地块用地界线进行重新划定,从而来确定未出让地块的用地界线,提升城市建设管控。

三、原控规方案分析

1、用地性质分析

在原控规中D03-2地块、D03-3地块、D03-5地块和D03-6地块用地性质为商业用地(B1)兼容商务、二类居住用地(B2、R2)。目前原控规存在以下几个方面问题,一是现状建设与控规用地性质不完全一致;二是对于近些年开发区商业用地的发展情况而言,商业用地及商铺库存较大,且效益不是很好,而开发区北部住宅需求较高;三是项目用地内部分地块属于用而未尽的土地,不利于土地集约节约的发展;四是D03-5地块和D03-6地块未按用地权属界线划定。

2、用地指标分析

本项目用地在原控规中,D03-2地块、D03-3地块、D03-5地块和D03-6地块具体控制指标不同。其中D03-3地块的规划条件与已发条件不一致。

四、修改方案

1、地块重新划分

规划将原控规D03-2地块和D03-3地块合并为一个地块,地块编号为D03-2X;将原控规D03-5地块和D03-6地合并为一个地块,地块编号为D03-5X。

2、用地性质修改

规划D03-2X地块用地性质由商业用地(B1)兼容商务用地、二类居住用地(B2、R2)调整修改为二类居住用地(R2)兼容商业用地(B1)。

规划D03-5X地块用地性质由商业用地(B1)兼容商务用地、二类居住用地(B2、R2)调整修改为二类居住用地(R2)。

3、重新确定指标

根据《城市居住区规划设计标准》(GB50180-2018),合理确定各项指标。

规划D03-2X地块容积率为不大于2.6,建筑密度不大于20%,绿地率不小于35%,建筑高度不高于50米(其建筑高度必须控制在海拔425.5米以下<包括水塔、烟囱、梯间、天线、避雷针等的顶端高度>),兼容20%商业用地。

规划D03-5X地块容积率为不大于2.6,建筑密度不大于20%,绿地率不小于35%,建筑高度不高于50米(其建筑高度必须控制在海拔425.5米以下<包括水塔、烟囱、梯间、天线、避雷针等的顶端高度>)。

五、修改结论

根据《中华人民共和国城乡规划法》和《城市居住区规划设计标准》(GB50180-2018)等法律、法规及文件的有关规定,从政策和技术规范、对周边居民的影响、对道路交通的影响、对公共配套服务设施和基础设施的影响等多方面进行分析,本项目具有良好的社会效益、经济效益和环境效益。

综上所述,本次D03单元控规修改方案合理可行。修改后地块位置、划分及指标详见图则。

                           


                           


                           

来源:运城政务服务网




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