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楼市避雷科普:这种房子不能买

浏览: 作者:冷兮 来源: 时间:2021-04-20 分类:其他

小产权能不能买?

 

我的答复:不能买。

 

先弄清楚,何为小产权房。

 

通常理解的小产权房:在非国有建设用地上建造的房屋,比较常见的是在农村集体土地上建设的住宅,理论上说该类房屋集体内部成员互相流转可以,但非村民购买该类住房,不受法律保护


值得一说的是:有些集体土地上建造的房屋本身不合法,违章建筑性质存在。

 

小产权房并没有具体的法律定义,它与普通商品房最大的区别即土地属于集体性质,并不是国有建设用地,简单理解即小产权房所用土地并没有缴纳土地使用费,自然价格相较于普通商品房要便宜许多,甚至腰斩或者膝盖斩。

 

近些年房价猛涨,主要推手就是地价,热点城市热点地段的楼盘每平米房价中甚至7成以上是土地成本,真正盖房的建安成本并不高,而小产权房主要成本就是建设房屋的费用,所以价格相较于普通商品房要便宜很多。

 

这么说,小产权房最大的优势就是便宜,那位说了,我买来自住总可以吧?看完以下小产权房劣势,你就知道不可以了。

 

(1)      小产权房不能贷款,只能全款购买

 

(2)     一切与商品房有关的金融属性与小产权房无关

比如说有小伙伴拿小产权房去银行抵押,贷点款以备他用,对不起,小产权房土地使用权并不完整,银行自然不能批贷;

(3)     城市房价上涨,与小产权房无关

随着城镇化推进,城市的土地价会不断上涨,商品住宅房价上涨,主要还是住宅下面的土地价格上涨所致,上文解释了,小产权房因为没有缴纳土地使用费,自然无城市土地使用权,所以土地价格上涨与小产权房无关。

(4)     小产权房交易不受法律保护

小产权房本来属于村一级集体所有,根据《关于加强农村宅基地管理的意见》的规定:“禁止城镇居民在农村购买宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。


也就是说一开始,小产权房交易就是违法的,事后买家怎么可能得到法律的保护呢,之前签的小产权房买卖合同自然不作数。


想象这样一个场景,住了十多年的小产权房,哪天因为拆迁等原因,闹到对簿公堂。原因也很简单,卖家一看有利可图,向买家要回房子,买家一点辙也没有,即使打官司挽回损失,也是劳心费力的过程。

(5)     小产权房不带户口,没有学区

这个理解起来不难,小产权房主要是村集体村民所有,城镇户口不能购买,自然无法把城镇户口转移至小产权房内落户,不能落户,何谈学区。

 

怎么辨别小产权房?教大家一招,打开房产证,看权利性质一栏,是否有“宅基地使用权”字样,有就是农村集体用地上盖住房。

 

那位说了,万一哪天小产权房转正了呢?我现在低价入手,不是赚大发了?

 

想法很好,稍微深想一下就知道有破绽。如果小产权房能转正,那么花巨资买商品房的业主能饶的了?岂不是加剧了社会的不公平?再说了,小产权房能转正,原卖家能看你吃独食?接下来打官司是少不了的。

 

那位又说了,你说的我都懂,我是刚需,我就是想要一套属于自己的房子自住,可没钱买商品房。

 

问题是你买的房子法理上都不属于你,与租房无异,小产权房再便宜也是几十上百万的“房租”交出去了,晚上能睡踏实不?




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