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央行发布重磅消息,楼市要回温了吗!

浏览: 作者: 来源: 时间:2021-10-07 分类:本地


9月27日,央行在官网发布消息称,货币政策委员会召开的2021年第三季度例会顺利召开。在此次会议中,货币政策委员会首次提出了地产的“两个维护”——

    维护房地产市场的健康发展;
    维护住房消费者的合法权益。
在房地产业日益下行之际,高层却突然提出要“维护”房地产业,可谓平地一声雷,大家纷纷揣测,这是准备保楼市了?!

01、政府控价,限跌又限涨
先按下“两个维护”不提,我们先看一则消息:在房地产市场震荡之际,出台房价“限跌令”的城市又增一员大将!
日前,河北省张家口市官方印发了《关于进一步加快完善房地产长效机制的通知》(以下简称《通知》),明确提出“新取得预售许可的项目不得低于备案价格的85%进行销售”。换而言之,新房降价不能超过15%。还是熟悉的配方,还是熟悉的味道。
作为环京城市一员,头顶冬奥会概念光环,但张家口楼市近来表现着实不佳,房价不断下跌,市区房价已经从13000元/㎡下跌到如今的8000元/㎡,下降幅度十分明显。
市场下行,迫于现金流和销售回款的压力,不少开发商都被迫选择降价销售。从今年下半年开始,张家口多个楼盘开始降价销售,有的开发商甚至直接将销售价格降到了成本价以下。房屋降价所引发的效应是连环的,一家降了,家家都得降。
所以,早在7月中旬,张家口市住宅与房地产业协会就发布了一份倡议书,要求各房地产企业严于律己,不得低于成本价格销售所开发的商品房,杜绝恶意炒作,杜绝故意破坏规范的销售市场秩序。
近期发布的《通知》,基本就是在之前倡议的基础上打了个补丁,明确规定新房降价不能超过备案价的85%。对此,张家口市住建局房地产监管科科长杜继鑫表示:“‘限跌令’是为了及时维护房地产市场销售秩序,更好维护房地产市场正常运营出台的。”毕竟,现在不少采取降价措施的房企,自身的经营状况也不佳,存在爆雷的风险。而房企一旦爆雷,往往意味着资金链断裂,后续所引发的连锁效应,很有可能会将购房者牢牢套住。从这个角度出发,就可以理解杜继鑫所说的这句话:“‘限跌令’的出台,在一定程度上保护了购房者的利益。”
如果你认为张家口是单纯遏制房子降价,那格局就小了,因为除了“限跌”之外,他们还出台措施“限涨”,建立起了土地拍卖的熔断机制——《通知》明确提出,在土地招标拍卖的过程中,一旦溢价率达到50%或超过设置的最高限价时,将终止网上竞价,直接采取摇号方式确定竞买人。从新房售价限跌,从土地卖价限涨,张家口看来是把最近的调控精髓学到位了。简而言之,政府拿起指挥棒,房企和买房人跟着起舞就得了。
 
02、楼市利空,明确保楼市
楼市现在的处境,委实非常糟糕。
首先是金融调控加码,限制资金通过各种途径流入房地产市场,前几个月彻查消费贷、经营贷等违规资金流入楼市,重在警示。同时,高层又对房企的融资途径进行了限制,给房企划了三道红线,越过红线的,禁止融资。
其次是二手房市场的管控趋严,以深圳为首的热点城市出台二手房指导价,要求银行按照指导价发放贷款,直接把热门区域的房价打“骨折”,在一定程度上也降低了大众对房价的预期,业主想卖房,要么降价,要么苦等楼市回温。
同时,二手房市场的王者学区房,也因多校划片等缘故风光不在。
在个人贷款方面,多地二手房出现“停贷”传闻,贷款难度节节攀升,购房准入门槛也被不断筑高。
可以说,2021年的楼市,步步都是利空,房地产业存在硬着陆的风险。但就在大众以为楼市快要凉凉的时候,央行一则消息又将房地产业从悬崖上“拉”回来了——货币政策委员会2021年第三季度例会于9月24日在京召开,会议针对楼市提出“两个维护”措施,即维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益。在以往召开的货币政策委员会例会上,很少会提到房地产,如今却明确提出要“维护房地产市场的健康发展”,很难不让人浮想联翩。结合最近的消息来看,站长从中品出了几分山雨欲来的意思。
头部房企恒大爆雷,暴露了房地产市场债务的冰山一角,很多人这才发现,房企的负债竟然能大到这个程度!大型房企一旦开启雪崩模式,风险又会由谁承担?很明显,上下游众多中小企业难以幸免,理财投资者和业主们更是无力自救。
近期恒大事件引发的涟漪效应此起彼伏,官方也是不断表态。从官方的回复中,我们可以察觉出一个态度——求稳。在8月的国民经济运行情况发布会上,国家统计局就恒大事件进行过表态,称“恒大对行业的影响有待观察,但在房地产市场上,有望保持稳定发展”。所以,这次央行发布消息,要给房地产市场“两个维护”,其实不难理解,高层还是想要维持房地产市场的稳定,避免类似恒大爆雷这样的事件引发连锁反应,进而出现系统性金融风险。
这则消息对萎靡已久的地产行业来说,算是个巨大利好。受此消息影响,港股内房股以及大A地产股悉数上涨,就连身在漩涡中的恒大,今天的股价也涨了4.47%。
 
03、结语
房地产市场要健康发展,问题在于,“健康”的标准是什么?从官方近几年的调控手段来看,“三稳”(即稳房价、稳定价、稳预期)是大方向,楼市不宜大涨,更不宜大跌。因此站长才说张家口掌握了调控精髓——新房限跌,土拍限涨,最是稳妥。
央行现在提出的“两个维护”,估计最后还是要跟“三稳”挂上钩。房地产行业出现爆雷的核心原因,是因为高房价的增长模式不再,高周转游戏也玩不动了,利润的增长跟不上负债规模,银行再不借钱,自然就爆了。
现在,央行提出要维护房地产市场的稳定发展,被不少人解读为央妈要全面放水了。其实想想就知道,没戏。最有可能的,还是有针对性地出台措施,调控楼市,震荡出房地产市场中的金融风险。从这个方向来看,类似于“限跌令”“限涨令”的措施可能还会不断出台。
日前有媒体报道“北京将很快对二手房挂牌价格进行约束”,北京版的二手房指导价已经在路上了。而据站长了解,具体措施在黄金周假期结束后将有望落锤。楼市调控这场长期战役,才刚刚开始。



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