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购房小知识:子女从父母那获得房产,赠与、继承及买卖,哪种更划算?

浏览: 作者: 来源: 时间:2021-07-24 分类:其他

7月20日,《中共中央国务院关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》公布。

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从中我们看到,2035年前后将进入重度老龄化阶段,实施三孩生育政策及配套支持措施,有利于释放生育潜能,减缓人口老龄化进程,促进代际和谐,增强社会整体活力。

在住方面,《决定》指出,地方政府在配租公租房时,对符合当地住房保障条件且有未成年子女的家庭,可根据未成年子女数量在户型选择等方面给予适当照顾。地方政府可以研究制定根据养育未成年子女负担情况实施差异化租赁和购买房屋的优惠政策。

看到这不禁想问,“差异化租赁和购买房屋的优惠政策”到底有多优惠?恐怕只能拭目以待了……


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不得不说,现在很多夫妻不愿意要二胎、三胎的原因之一,就是培养一个孩子的成本太高!“买不起房”是最让人头疼的问题。对于有多套房产的家庭来说,要二胎、三胎的底气还能稍微足一点儿。

不过,无论家里是1个孩子还是3个孩子,早晚都要面临这样一个问题:父母把房产给孩子,无偿赠与、依法继承以及买卖,哪种方式最省钱呢?


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房产身后继承过户


身后继承过户,指的是老人离开后,子女再去办理过户手续。这种过户方式只要缴纳公证费和登记费等少许费用,且办理简便,但有时候可能带来各种家庭矛盾纠纷。
1.可以代位继承。
比如,小张从小是孤儿,小叔也没有妻儿,小张就跟小叔相依为命,为小叔养老送终后,小张是可以继承小叔的房产。
2.继承宽恕制度。
如,小王不孝顺父母,老人在立遗嘱时,小王被排除在继承范围之外,所谓浪子回头金不换,随着时间推移,小王能悔过自新,而这些被老人看在眼里记在心里,决定原谅小王,即把小王列入继承人,那么,小王仍旧可享有房屋继承权。
3.判定遗嘱效力。
如,老人有3个儿子,在早些时候,老人立了一份遗嘱并公证,里面写明房产给3个儿子平分,但后来发现,小儿子对自己最好、照顾时间也最多,老人又立一份遗嘱,写明小儿子分2/3房产,但未经过公证,而新规在删除“公证遗嘱效力优先”的规定后,意味着遗嘱以最后一个时间为准,老人的愿望得以实现,同时还新增加了打印和录像等立遗嘱形式,其中打印遗嘱只需要有两个以上见证人,立遗嘱人和见证人在每一页签字和注明年月日时间即可。
由此可见,新法对房屋继承做了非常人性化的规定,比如子女能不能继承房屋,皆看子女表现。当然,这是建立在不算经济账的前提下,选择这种方式无可厚非。但如果你要考虑哪种房产过户方式对子女最为划算,身后继承过户未必就是最优选择了,因为若继承人名下还有自己的房子,则再转卖这套房子,则需要缴纳       房产差值20%的个税。所以,这就有了第二种和第三种房产过户方式,下面简单来说说。
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房产赠与过户和买卖过户


采用赠与方式,就是老人把房子像普通物品一样送给子女,不过,这个赠与是要交一笔不小的费用。按照目前最新的规定,子女接受父母赠与的房产需缴纳包括3%契税、公证费按1%、双方各交0.05%印花税。以评估值200万的普通房产为例,整个房产赠与过户费用就为:200万*(3%+1%+0.05%*2)=8.2万元。
再看看买卖过户,同样以交易价200万的普通房产为例,房产面积在90-144平米之间,房产证满5年且非唯一房产,跟正常买卖二手房交易一样,需缴纳税费为:200万*(契税3%+1%)=8万,登记费80元忽略不计。
表面看,赠与和买卖过户的费用差不多,但实际上,房产赠与过户的费用比例是相对固定的,而买卖过户的费用则要分不同情况,大体上,在现有新规下,买卖过户费用是要少于赠与过户的。


三种房产过户方式比较总结


从经济角度分析,经过前面比较,房产赠与过户首先被排除掉,最后就在身后继承过户与买卖过户这两种方式中进行选择,网上有不少这样的对比研究,有说继承过户最省钱,也有说买卖过户最划算。实际上,在新规下,不能一概而论,为什么这么说呢?
因为,如果按照赠继承方式过户,继承人名下没有住房,再转卖这套继承下来的房产,只要满5年时间,则不需交个税,继承过户自然是最为划算的方式。但如果继承人名下原来已有住房,再转卖房产则要交房产全值1%或者增值部分20%的个税,这里面还得分情况,假如房价不涨或者下跌,显然继承过户仍旧最划算,但如果有的地方只按20%差值缴税,且未来房价涨得比较多,买卖过户就是最为划算的方式。


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